Malesef bu derde bulaştım, size biraz öğrendiklerimi anlatayım madem.
Çevre ve şehircilik bakanlığından Lisanslı kuruluşa Karot testi yaptırdıktan sonra binaya verilen riskli raporu önce belediyeye, oradan da tapu müdürlüpüne gidiyor. Tapu müdürlüğü de binaya şerh koyuyor ve maliklere binanın 2 ay içinde yıkılacağına dair tebligat yolluyor. Bu süreç aşağı yukarı 4 5 ay. Yani karotların alınmasından yıkılmasına. 1999 depreminden önce yapılan yapıların çoğu riskli olarak tescilleniyor çünkü günümğz teknik şartlarını sağlayamıyorlar. 6306 sayılı kentsel dönüşüm kanunu var. Aradığınız bir çok şeyin cevabını o mevzuatta bulabilirsiniz.
Tabi bu işin teorisi. Şimdi size karşılaşacağınız sıkıntıları anlatayım. Öncelikle Apartmanda kaç malik var ve kaçı bu işe yanaşıyor bunun nabzını yoklamanız lazım. 2/3 oranı tutturuyorsanız nispeten şanslısınız. Ama şöyle bir detay var, tapuda yazan “arsa paylarına” göre 2/3 ü bulmanız lazım. Ve bu arsa paylarının 50 sene öncesinde düzgün dağıtılmamış olması çok büyük sıkıntı yaratıyor. Belediyenin binayı yıkmasından sonra ortada kalan arsada, tapudaki arsa payınız kadar söz hakkınız olacak. Bu yaşandı mı bilmiuorum ama atıyorum dairenizin günümüz ederi 500.000tl iken, arsa payınızın değeri rayiç bedel falan derken 50.000 tl bile olabilir. Bu nerede sıkıntı anlatayım. Şimdi siz müteahhitle anlaşmadan gittiniz testi yaptırdınız belediye geldi binayı yıktı. 2/3 çoğunluk sağlayamadınız, hop elinizde sadece arsa payınız kaldı. Bununla gidip de hakkınızı arayabileceğiniz bir mecra var mı emin değilim. Ve evet belediye ya da devlet tarafından arsanız kamulaştırılabilir. Kanunda bunun önü açık çünkü.
1/3lük azınlığa gelirsek. Bu malikler için dairelerinin değerlendirilmesi yapılıyor spk kuruluşunca ve sonrasında önce bina malikleri, sonra kamu şeklinde daireleri satışa çıkıyor. Çok da bir söz hakları kalmıyor kısaca. Bu yüzden genele ayak uydurmaya çalışıyorlar.
Binanın hemen yıkılmasını istemiyorsanız ve çoğunluğu sağlıyorsanız, çevrenizdeki bir kaç müteahhitten teklif alın. Bunun öncesinde de kat maliklerine sormanız gereken şu. Müteahhitten dairenizi birebir mi istiyorsunuz yoksa küçülmeye razı mısınız? Kat malikleri de diyecek ki ee bizim evi kaça yapacak ona göre küçülürüz ya da küçülmeyiz. Bu yumurta tavuk hikayesi şurada bitecek. Müteahhit 1+1 daire için, sizden en az 65 m2 isteyecek bir katta, bu tür küçülmeleri baştan konuşun. Bu arada yeni belediye yönetmelikleri sebebiyle siz küçülmek istemeseniz bile daireniz büyüyen asansör kuyuları, merdivenler ve hatta yangın merdivenleri sebebi ile küçülecek. Eğer belediye imar durumunuz kat artışına imkan tanıyorsa çok şanslısınız, gideriniz nispeten az olacaktır.
Müteahhit aşamasından önce de tanıdık inşaat mühendisi, mimar falan bulmanız sizin hayrınıza. Son yönetmeliklere göre teknik şartname hazırlayıp müteahhitlere biz bunu istiyoruz fiyatınız nedir diye elma elma teklif karşılaştırması yapabilirsiniz.
Konusunda deneyimli iyi bir avukat bulup işi takip ettirmeniz de gerekli. Bu işler için aprtman genel kurullar falan yapılmalı ve öyle hadi yarın akşam toplantı yapıyoruz, ben dedim oldu şeklinde kanuna aykırı toplantılar yaparsanız dönüşüm istemeyen bir malik çıkıp siz hukuka aykırı iş yaptınız diyerek haklı bir şekilde bir çuval inciri berbat edebilir. Ayrıca müteahhit sözleşmesi için de avukat şart.
Kentsel dönüşüm ile devlet 200.000 tlye kadar .33 puan düşük kredi sağlıyor. Ya da kira yardımında bulunuyor ama ikisini de birden vermiyor. Şimdi fiyat konusu çok değişkenli. İlden ile değil ilçeden ilçeye değişiyor. Hatta sokak bazında bile değişiyor. O yüzden metrekare fiyatı teklifi almadan 100.000 tlye ev yenilenir demek doğru değil. Mesela benim ödemem gerken rakam neredeyse 500.000tl. Evinizin brüt alanı falan bunlar hep değiştirir fiyatı. Devlet destekli kredi artı bankadan ev kredisi çeksem bana aylık ödemesi 6000tl en az. Bunu herkes nasıl karşılasın? Zaten herkesin tıkandığı nokta da bu. Yoksa kim istemez vereyim evi 2 sene kirada oturayım ama dönüşüm cillop gibi sağlam eve olsun?
Bu işe girişecekseniz gerçekten çelik gibi sinir ve sabrınızın olması lazım çünkü insanlarla uğraşmak çok çok çok zor. Ve emin olun hayatınızda bu prosedürleri bilmemeyi tercih ederdiniz ama işte bazen başa geliyor malesef. Şimdiden Kolay gelsin.